Invertir en bienes raíces: ¿cómo y dónde invertir?

El mercado inmobiliario es uno de los objetos de inversión más estables, duraderos y demandados, cuya popularidad no disminuye ni siquiera en tiempos de crisis. La ciencia y la práctica financiera conocen diferentes métodos y estrategias de inversión en el mercado inmobiliario. ¿Cómo y en qué invertir para recibir dividendos?

Tipos de inversiones inmobiliarias

En la teoría y en la práctica, se hace una distinción entre:

Investigacion directa.

Se realizan durante la adquisición de bienes inmuebles (terrenos, edificios residenciales y comerciales) a efectos de su posterior enajenación, así como en la financiación de la construcción de dichos bienes. Al realizar tales inversiones en bienes inmuebles, se pueden obtener ingresos de su reventa o arrendamiento, y el primer método se considera más rentable si el propietario no planea continuar utilizando el local o terreno para sus propios fines.

Inversión indirecta.

Apareció mucho más tarde que el primero, como resultado de las restricciones gubernamentales a la inversión directa. La inversión indirecta de cartera se realiza a través de fondos especiales, fideicomisos o mediante la compra de valores respaldados por bienes inmuebles o hipotecas.

La inversión indirecta simplifica mucho el acceso de los inversionistas a propiedades fuera del país y, de hecho, no lo vincula a la ubicación de la propiedad, por lo que se considera un instrumento financiero más avanzado.

objetos de inversión

Las inversiones inmobiliarias se realizan en los siguientes objetos:

Propiedades residenciales.

Las inversiones inmobiliarias habitacionales se realizan mediante la compra de inmuebles y edificaciones listas o en construcción, así como el financiamiento de su construcción. Con el desarrollo constante de la economía, el costo de la vivienda aumenta constantemente, por lo que su reventa después de un tiempo puede generar buenos dividendos. Es cierto que el precio de los bienes inmuebles también está influenciado por su ubicación, factores ambientales, condiciones, infraestructura y muchos otros aspectos.

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No se recomienda alquilar una casa con fines de lucro. Los fondos invertidos en la compra de un departamento o casa regresarán, en el mejor de los casos, en 10 a 15 años, pero el impacto de la inflación durante este período reducirá significativamente los ingresos recibidos.

Las inversiones en vivienda son las más frecuentes, ya que el propietario siempre tiene la oportunidad de utilizarla para sus propios fines.

Bienes raíces comerciales.

Con la elección correcta de la ubicación, la construcción puede generar mayores ingresos por alquiler que los locales residenciales. Las inversiones en inmuebles comerciales requieren experiencia inversora, siendo objeto en sí mismo de una atención constante por parte del propietario – para el arrendamiento es necesario mantener el estado del edificio, el funcionamiento de las comunicaciones y servicios, etc.

La principal desventaja de trabajar con este tipo de propiedad es la liquidez extremadamente baja de las instalaciones sin fines de lucro. Un edificio en una ubicación impopular o con un diseño fallido es muy difícil de vender, y para su propio uso, en la mayoría de los casos, no se reclama. Por lo tanto, los bienes raíces comerciales no son adecuados para el papel de fuente de ingresos pasivos, pero con la atención adecuada, brindan una ganancia buena y estable.

Tierra.

El objeto de inversión más rentable en términos de la cantidad de costos. A diferencia de los dos tipos de inmuebles anteriores, el inversor no necesita gastar dinero en mantener las condiciones y comunicaciones del lugar, su reparación, mantenimiento, etc. La única dificultad es encontrar un terreno en una zona prometedora con posibilidad de desarrollo futuro.

El costo de la tierra depende de su ubicación, la disponibilidad de comunicaciones de transporte e ingeniería, así como las propiedades del suelo y su propósito previsto. La mayor demanda es de suelo para vivienda y edificación residencial.

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Características de las inversiones inmobiliarias.

Al momento de comprar una propiedad con el propósito de generar ingresos, el inversionista debe tomar en cuenta las siguientes características del mercado:

  • La reventa de bienes raíces genera pocos ingresos pero requiere menos inversión;
  • Las valoraciones del mercado local deben estar en dólares con base en años recientes;
  • Los objetos inmobiliarios son los más baratos en verano, pero más cerca del invierno, el precio aumenta: le permite elegir el momento ideal para comprar / vender;
  • El precio está influenciado no solo por el estado de la economía, sino también por la calidad del objeto, así como por la disponibilidad de infraestructura y factores ambientales;
  • Al tratar con el mercado secundario, considere los costos necesarios para llevar la propiedad a su estado adecuado.

Pros y contras de invertir en bienes raíces

Las principales ventajas de estos depósitos:

  1. Los bienes inmuebles no están sujetos a la inflación;
  2. El costo de un objeto en un estado estable de la economía aumenta gradualmente;
  3. Permitir minimizar la tributación por depreciación;
  4. El mercado inmobiliario se caracteriza por una baja volatilidad y alta previsibilidad;
  5. Los bienes inmuebles están incluidos en el capital total del propietario, pero pueden generar renta corriente;
  6. La presencia de bienes raíces abre oportunidades para obtener préstamos y préstamos bancarios.

Las desventajas de tal inversión incluyen:

  1. El alto costo de los objetos y el umbral de entrada al mercado;
  2. Dependencia del precio del área y otros factores;
  3. Baja liquidez;
  4. movilidad de activos;
  5. La necesidad de evaluar los posibles costes de conservación y mantenimiento de las instalaciones.

conclusiones

Las inversiones inmobiliarias son una de las más fiables y rentables con la elección adecuada del objeto de inversión. Los bienes inmuebles carecen de muchos inconvenientes de los activos financieros, por ejemplo, la influencia de la inflación, pero al mismo tiempo se caracterizan por una baja movilidad y liquidez, por lo que el inversor debe elegir cuidadosamente el momento de la compra y la venta. Recibir ingresos de alquiler pasivos solo se justifica cuando se trabaja con bienes raíces comerciales, pero puede generar buenos ingresos adicionales hasta el momento de la venta de la propiedad.

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Al invertir en bienes raíces en 2018, el inversionista debe estudiar cuidadosamente el mercado regional y la situación económica general del país. Entonces, en Rusia, los expertos predicen una reducción en la demanda de compra de bienes inmuebles residenciales y comerciales este año.

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